事例

Ａさんから、お父様のＸさんが亡くなられて４ケ月ほど経過したため、そろそろ相続税の準備をしなければ、とのご相談がありました。
相続人はお母様と弟Ｂさんを合わせた３人で、主な相続財産は、現在お母様が一人でお住まいのご実家の建物と敷地で、その敷地内にＡさん名義・Ｂさん名義の家がそれぞれ隣接して建っています。つまり、３軒の家が並ぶ面積を有する一筆の土地が相続財産で、多額の相続税が予想されました。金額によっては、金融機関から借り入れをしなくてはなりません。早速、税理士を交えて打合せを行いました。

結果

遺産分割は、実家の建物と土地はお母様が、Ａさん・Bさんの家の敷地はそれぞれＡさん・Ｂさんが相続することで全員合意されています。ただ、３軒が建っているのは一筆の土地の為、分けることはできず、土地を３人で共有するという登記しかできません。また、お母様が相続される家の敷地部分については、「小規模宅地等の特例」が適用され、相続税の課税価格が減額されますが、その敷地のお母様の持ち分しか対象になりません。
そこで、税理士から「実家、Ａさんの家、Ｂさんの家、それぞれの敷地で分筆をしたらどうか」と提案がありました。

一筆の土地を３つに分筆することで、本来分けられない不動産の「現物分割」が可能となります。また、前述の「小規模宅地等の特例」も、分筆後の実家の敷地部分については、そのまま適用となる為、より多くの減額が期待できます。
分筆登記は土地家屋調査士が行い、別途費用がかかりますが、それでも全体としては損をしないと説明しました。
相続人全員にご了承いただき、土地家屋調査士により調査を開始しました。
測量もあり、時間を要しましたが、申告期限までには分筆登記、そして遺産分割による所有権移転登記が完了しました。相続税も自前の預貯金で納税ができ、借り入れには至りませんでした。

不動産の分割

相続が発生して遺言がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行うことにより、各相続人が遺産を具体的に取得します。ただ、遺産が不動産である場合、分割は容易ではありません。遺産の分割方法としては、現物分割、換価分割、代償分割などがあります。　

●現物分割

　不動産をそのままの形で分割する方法で、一筆の土地の場合は分筆登記が必要となります。分筆により現物分割が可能となりますが、分筆後の土地の条件（形状や道路付けなど）をすべて同じにすることは難しく、価値に差が 　生じ、公平な結果にならない可能性があります。また、今回の事例のように、相続のタイミングで土地を分筆して遺産 　分割をする場合、一般的には、①土地の地積を正確に測る為に測量、②その上で分筆登記・地番の割り振り、 　③遺産分割協議により相続登記するという順序で行います。なお、分筆登記には境界確定測量が必要となることが多く、完了までに時間を要するので、相続税の申告期限がある場合は注意が必要です。

●換価分割

　不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。公平に分配できますが、売却益に所得税がかかる可能性があります。

●代償分割